1604, 2020

疫情延燒 小資族買房訊號該怎麼看

2006stf/ April 16, 2020/ 相關新聞

新冠肺炎疫情究竟何時會落幕，沒人能預測，不少小資族期待房價大幅度降低，想危機入市而等待買點，房市專家說，買房跟買股票一樣，永遠不要期待會等到最佳低點，就小資族而言，自住需求高，評估房貸負擔比租金划算，就可進場購屋。 何時是購屋最佳買點?信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，除非交易量量縮到歷史低點，甚至政府都出手要救房，否則是不可能有所謂的最佳買點。住商不動產企研室經理徐佳馨也指出，購屋等不到最佳買點，跟買股票一樣，想買到最低點是不可能，當前國內很多區域房價都超過2014至2015年高點，要等暴跌機率不高。 小資族購屋以自住為主，曾敬德認為，在不考慮未來房價波動的條件下，小資族只要評估租房和買房哪一個划算即可，假設每個月租金2萬的話，每月房貸利息約1萬，其實還有多餘的錢可還1萬本金，就可考量購屋。 徐佳馨也說，目前利息相對低，銀行給的成數若高，提高小資族購屋負擔能力，惟自備款籌措問題，至少準備100到200萬元，依照自身能力，「從遠買到近」，尤其以現在薪資水平，可透過購屋存換屋自備款，比如，先買郊區幾百萬房屋，房貸償還差不多時候，賣屋後，將該筆當成買一間房的自備款，等到退休年紀，又可換回小宅，還有部分現金養老。 就小資族買房注意事項，大家房屋企劃研究室主任郎美囡則建議，一、央行降息一碼，且公股行庫在1000萬以下再降一碼，有助於降低貸款負擔，尤其適合低總價的房屋，不過有期限，到今年9月底。二、 議價空間，近期因為新冠肺炎的關係，許多買方認為會有大幅度的降價，不過低總價的房屋議價空間比較有限，建議買方多方參考實價登錄、各大不動產相關網路平台，助於掌握議價幅度。三、 財務能力，建議買方在購屋前先評估自身財務狀況，每月的房貸負擔不宜超過家戶月所得的三分之一。 財經中心 / 報導

3110, 2019

六都夯小宅！房市未來有4變化

2006stf/ October 31, 2019/ 相關新聞

預算有限的首購族或是想買房出租的投資客，通常都會選擇「小宅」物件作為下手目標，加上一家三口的小家庭越來越多，想擺脫租房晉升成為有殼一族，這樣的剛性需求一出現，最快能入手的物件，就是相比之下低總價的小宅。 對此，景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書發文表示，這樣的「小宅化」趨勢在房產市場上越來越明顯，而且透過時間觀察發現，從原本雙北的推案已經慢慢延伸到六都各地。 章定煊表示，現在六都都開始小宅化，讓六都的推案主力坪數節節下滑，小宅的推案區域也從原本靠市區的精華區域往市郊移動，這也是「高房價」帶來的必然後果，只有在市郊推小宅，才有辦法把總價往下拉，讓一些能力不太高的購屋族，也能有機會跨過購屋門檻。 他更透過觀察分析出以下四個觀點： 一、小宅夯銷售佳 業者客群恐改變目前小宅化的態勢，是訴求在最入門的購屋者，也是剛性需求中最低的部分。因為過去對這部分的市場較少著墨（產值較低），讓小宅這個新開發的市場銷售狀況不錯。但是，也就是如果中高總價的市場已經無法再拓展。對長期經營的業者來說，開始擔心這部分的客層到底還有多少深度可以挖掘。 二、投資客搶脫手 消費者有機會搶便宜！過去投資客手上未處理物件與建商餘屋大多屬於中高總價物件，這一波的小宅熱對於這些存貨的幫助非常有限。這些存貨會以拖待變或是忍不住降價出清，成為市場的變數。 三、坪數、價格已壓縮 業者如何變花樣？如果土地價格上揚繼續推動房價，有些產品坪數已經壓縮到很小的情況下，業者還能進行如何的產品規劃，讓總價下降(套房、夾層、工業住宅）？ 四、入住後生活品質不如預期 小宅恐有轉手潮？某些小宅規劃不佳，但是購屋者缺乏類似實體物件的看屋經驗，很容易被樣品屋、甚至比例失真的家配圖所迷惑。交屋後會不會引發轉手潮，值得關切。  最後章定煊表示，以上這四點都算比較中期的推論，如果以短線來說，目前小宅並沒有退燒的現象，應該還能支撐行情一段時間。 好房網News/記者 黃暐迪 報導

2810, 2019

兩大購屋行為改變 專家：市場供需將有重大變化

2006stf/ October 28, 2019/ 相關新聞

吉家網統計內政部數據顯示，近八年來六都新屋占比攀升，由2011年新屋占整體交易量僅二成五，但近四年占比均逾四成，吉家網董事長李同榮表示，六都新屋占比增加，主因為兩項購屋行為改變，預測市場未來供需將有重大變化。 根據吉家網對近十年來六都交易量分析，2011年全年交易量361,704棟，第一次移轉新屋93,632棟， 占比25.8%，2012年全年交易量328,874棟，新屋102,385棟，占比31%，2015年以後，新屋占比都在4成以上，最高將近五成。 李同榮表示，新屋占比呈遞增趨勢，主要因素為喜新汰舊購屋行為、以及兩代不同堂新趨勢，預測受這兩項購屋行為轉變影響，市場會産生三項變化： 一、購屋年齡降低，新屋占比攀升，老屋越來越不值錢：市場因朝向剛性需求，購屋年齡層降低，年輕人需求朝向低總價丶中小坪數丶輕鬆付款模式，預售與新成屋獲得首購剛性需求的青睞。 二、無殼蝸牛從蛋黃中買舊房，轉從蛋白中找新房：過去，無殼蝸牛就算預算不足，也寧願從蛋黃中挑選單價較低的中古舊屋，然而隨著台北都會單價持續攀高，且屋齢超過四十年近半，加上地震威脅，以及交通越來越便利等因素影響，年輕人購屋轉為從蛋白中挑選單價較低的新屋。 三、喜新汰舊，身分表徵買豪宅丶企業實力展現買A辧：台商資金回流加上租稅大赦元年啓動，豪宅A級商辦已成為市場新龐，豪宅代表個人身分表徴，將谷底翻身，A辦搶租風潮，代表企業實力展現，近年供給量有限，沈寂多時的商辦市場將由A辦領軍逆轉。 經濟日報/記者 游智文 報導

1710, 2019

新手買房，一定要摒棄這五個錯誤思想！

2006stf/ October 17, 2019/ 相關新聞

買房是一件複雜的事，做為一個是動輒「千萬元級別」的大宗商品，買賣涉及的問題比較繁瑣，不管是買房前、買房中、還是買房後都有一些需要摒棄的錯誤思想，新手一定要注意哦！ 1、存夠錢才能買房？!買房一定要做好計畫，在沒有全額付款的能力下，不一定非要選擇一次付清的買賣方式，正常情況下，貸款買房還是比較好的購房方式。普通民眾能夠「借」到最優惠貸款條件的機會就是房貸了。不然一直存錢，等錢存好了，可能又因為其他的原因買不了房，加上中間因為存錢耽誤的這些年，房價可能又漲了，自己也沒有房子住，後悔也來不及。 因此如果有看中的房子，該入手時就別太猶豫。當然別把錢全砸在頭期款上，頭期款只是買房的第一階段，在交房的時候，還需要繳納各種稅費，交房後也還面臨細部裝修或購置家具的問題，這也是一筆巨大的開支，因此，合理安排自己手上的資金很重要。 2、越便宜越實惠？在購房時，房價往往是購房者最關心的問題。一些購房者買房時，往往貪圖便宜 ，但這並不意味著價格越低越實惠，俗話說“一分價錢一分貨”，如果過度關注房子的價格，就很可能會忽略房子的品質問題，明顯低於市場價的一些建案，往往存在不同的品質問題，如果過分貪圖便宜可能會影響到以後的生活，得不償失。 還有一些郊區的房價雖然比都會的便宜很多，而且還貸壓力也會比較小，很多人就會盲目的選擇在比較偏遠的郊區買房。每天就會耗費更多的時間在路上，導致心力交瘁，不僅耗費了自身的精力還增加了通勤成本。 3、買房就要一步到位？!如果是一步到位的話，房屋總價高，貸款壓力變大，整體購房成本較高，對購房人經濟能力要求也較高。如果是對於當前經濟實力不那麼強的購房者來說，買房“一步到位”所帶來經濟負擔可能會超出他們的承受範圍。 特別是從長遠來看，每月要還的房貸也是一筆十分大的開銷，“一步到位”式購房，很可能會降低生活品質。對於買房是否要“一步到位”，要綜合各方面的考量，量力而行。 4、房貸年限越長越好？!有些購房人在選擇貸款期限時認為貸款期限越長越好，實際上房貸年限越長意味著支付的利息越多，延長還貸年限確實會多付好幾十萬。但是如果是借錢來付頭期款或者縮短還貸年限，又會在無形中增加自己的壓力，壓力太大會降低自己的生活水準，也不可取。 購房者還是應該把這種還貸的壓力控制在適度範圍內，因此貸款年限要根據自身的經濟狀況和資金的運用方式來決定，而不宜一味的求長或太短。但一般而論，我個人會偏好貸款年限愈長愈好。 5、公設比越低越好？從公設比越低的定義來看，確實公設比越低的話也就意味著可供業主使用的房屋面積越大，所以很多購房者認為房子的公設比越低越好，其實這並不完全正確。 公設比越低往往跟社區的相關配套聯繫在一起，如果公設比特別低，只能說明樓梯的寬度、公共走道、電梯等配套不是很完善。像電梯間、走廊等公設面積是為了滿足日常生活需要，只要公設面積不是灌水，公設面積大也不一定是不好，雖然住房實際使用面積相對少了，但公共活動空間也相對大了，居住的舒適感也會提升。 胡偉良觀點：雖然身為房地產業者（旗下並擁有建設公司、營造廠、資產管理公司），並為第一代的創業者，自視甚高因而總是堅持從專業的角度去看待、解析這個產業，既不炒作也不譁眾取寵，多年以來，有人因為接受了筆者的觀點而逃離、避開了「房災」，也有不少人因力行筆者的觀點，而早早獲得財務自由。但有些酸民，却以我具備著業者身份，而認定我是業界「打手」，不僅聽之藐藐，甚至不分青红皂白的橫加排斥、譏諷，結果斷送了自己坐擁財富的機會，這也是無奈。 專欄作家/胡偉良