2204, 2020

小資族購屋 2房小宅完勝小套房

2006stf/ April 22, 2020/ 相關新聞

購屋成家是不少小資族夢想，近年建商基於總價考量，大推小坪數低總價產品、吸引年輕人青睞，20 坪上下的 2 房小宅與 12 坪的套房，最符合單身與青年首購需求。專家分析，2 房住宅雖然總價較高、未來轉賣的接受度強，反觀套房較易有鄰居素質、貸款問題，購屋前建議三思。 房產專家陳高超認為，2 房小宅轉手市場的流通性跟抗跌性都比套房佳；小宅在自備款金額上比套房略高，但銀貸的成數較高，加上室內可運用空間較廣，對於有生育需求的小家庭來說較具擴充性，在市場上的需求度一直都很高，未來轉手或轉租成功機率較大。套房雖然有總價相對低、方便打理得優點，但貸款成數也低，而且換算每坪單價後通常都會比小宅產品還高，加上套房產品可能面臨單層戶數多或同社區求售的戶別多，在投資客退場後，會發現套房的相對增值抗跌性不高。 同樣每坪行情 60 萬的地區來比，20 坪小宅總價 1200 萬，可拿到 8 成房貸共 960 萬元，民眾自備款 240 萬元；但如果選擇總價 720 萬的 12 坪的套房，貸款可能降到 7 成以下，自備就要準備到 216~288 萬元。差不多的自備款條件下，選擇小宅比選擇套房，更能發揮出的效益更大。 陳高超也提醒，雖然小宅是「窮則變，變則通」之下的產物，但首購族群要注意，不要因為手頭現金不多，一昧追求小、低總價，去買到小套房。雖然不少套房產品強調挑高 3 米 6、4 米 2，使用空間大等特色，但現行建築法規中，二次施工的挑高都屬於違建，有些小宅因為坪數不足而把陽台、公共空間外推，影響結構安全性，經檢舉可能會被報拆。 此外，套房產品還有擴充性不足的隱憂。陳高超說，很多單身族、頂客族可能一開始因為總價負擔較輕而選擇購買小套房來晉身有房。 鉅亨網 / 張瑞傑 報導

1604, 2020

疫情延燒 小資族買房訊號該怎麼看

2006stf/ April 16, 2020/ 相關新聞

新冠肺炎疫情究竟何時會落幕，沒人能預測，不少小資族期待房價大幅度降低，想危機入市而等待買點，房市專家說，買房跟買股票一樣，永遠不要期待會等到最佳低點，就小資族而言，自住需求高，評估房貸負擔比租金划算，就可進場購屋。 何時是購屋最佳買點?信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，除非交易量量縮到歷史低點，甚至政府都出手要救房，否則是不可能有所謂的最佳買點。住商不動產企研室經理徐佳馨也指出，購屋等不到最佳買點，跟買股票一樣，想買到最低點是不可能，當前國內很多區域房價都超過2014至2015年高點，要等暴跌機率不高。 小資族購屋以自住為主，曾敬德認為，在不考慮未來房價波動的條件下，小資族只要評估租房和買房哪一個划算即可，假設每個月租金2萬的話，每月房貸利息約1萬，其實還有多餘的錢可還1萬本金，就可考量購屋。 徐佳馨也說，目前利息相對低，銀行給的成數若高，提高小資族購屋負擔能力，惟自備款籌措問題，至少準備100到200萬元，依照自身能力，「從遠買到近」，尤其以現在薪資水平，可透過購屋存換屋自備款，比如，先買郊區幾百萬房屋，房貸償還差不多時候，賣屋後，將該筆當成買一間房的自備款，等到退休年紀，又可換回小宅，還有部分現金養老。 就小資族買房注意事項，大家房屋企劃研究室主任郎美囡則建議，一、央行降息一碼，且公股行庫在1000萬以下再降一碼，有助於降低貸款負擔，尤其適合低總價的房屋，不過有期限，到今年9月底。二、 議價空間，近期因為新冠肺炎的關係，許多買方認為會有大幅度的降價，不過低總價的房屋議價空間比較有限，建議買方多方參考實價登錄、各大不動產相關網路平台，助於掌握議價幅度。三、 財務能力，建議買方在購屋前先評估自身財務狀況，每月的房貸負擔不宜超過家戶月所得的三分之一。 財經中心 / 報導

2403, 2020

降息有感 千萬房貸月省逾2千

2006stf/ March 24, 2020/ 相關新聞

房貸鐵板價可望下探1.3％。央行大動作透過NCD調節「明示」銀行要「完全」反應央行降息1碼的幅度，連帶讓房貸族的省息效果加倍，特別是向來被視作銀行房貸基準利率的定儲機動利率調幅，龍頭銀行台銀一次調降25個基點，率領各大行庫跟進。 銀行主管指出，如無意外，原本的房貸利率「鐵板價」可望從現行的1.56％降至1.31％，可說是有史以來最大的降幅，也是史上最低房貸利率。 繼三大行庫在上週五同步訂出新版的牌告利率之後，今起不僅其他國銀將陸續跟進調降，最受矚目的就是中華郵政的利率到底如何調整，會反應多少央行降息的幅度，因為大部分的政策優惠房貸利率都是盯著中華郵政的定儲利率，包括財政部青年安心成家優惠貸款專案、公教住宅築巢優利貸等，其中尤以公教住宅築巢優利貸的利率1.56％，先前已被央行提出作為各國銀承作房貸業務的最低價，因此到底降多少，受到銀行以及房貸族高度關注。 行庫主管指出，公教住宅築巢優利貸的利率是以中華郵政2年期定儲機動利率1.095％為基準利率加碼，目前為1.56％，也有不少銀行據此提出自家優惠房貸方案時，是以自家銀行的房貸基準利率，往上加碼到1.56％，以爭取優質客戶。 由於最初始的1.56％版本，是來自於中華郵政的定儲利率，因此中華郵政會否比照台銀等大型行庫的作法，全數反應央行降息的幅度，金融圈一片觀望作為後續訂定房貸利率的重要指標。 央行存單利率大幅度引導降息，也幾乎使原本19日傍晚三大行庫的初步決議完全「翻盤」。行庫主管私下指出，20日聽到央行NCD報價時還一度懷疑是否「聽錯」，因為以往央行降息，大約只會要行庫反應一半的幅度，所以降息1碼，大致定存反映10點左右、活存反映5點，這是最普遍的經驗，然而最後確認央行是要透過NCD的操作，直接「明示」要行庫全數反映降息幅度，來讓國人「有感」降息，所以龍頭台銀為首率土銀、合庫等其他行庫大降息，其中受惠最大的就是普羅房貸族。 行庫主管指出，央行此次降息之後，倘若先前房貸戶選月調，那麼房貸利率降息將有一個月左右的遞延效應，所以預計4月起房貸族會全面享受到降息的好處，由於前十大行庫的一年期定儲利率，向來是其他銀行訂定房貸基準利率的指標，這回行庫幾乎全面調降25點，倘若以1千萬元房貸計算，一個月約可以省息2,083元，一年可以省息2.5萬元。 工商時報 / 朱漢侖 報導

2811, 2019

房市熱 房貸餘額創高

2006stf/ November 28, 2019/ 相關新聞

房市景氣熱滾滾，中央銀行昨（26）日公布，10月國銀房貸、建築貸款餘額續創歷史新高，年增率為5.8%與12.2%，分別創下近八年半及八年單月新高；央行官員解釋，第4季為房市傳統旺季，市場湧現交屋潮，加上建商著眼台商返台投資議題，快馬加鞭購地整地或促銷餘屋，使得這兩項不動產放款激增。 央行統計顯示，10月房貸餘額漲至7兆3,069億元，創下歷史新高，較9月暴增509億元，年增率達5.8%，為八年半新高。 央行官員指出，第4季是房市傳統旺季，10月六都各地有交屋潮，整批分戶貸款金額增加，10月工作天數比9月多，買賣移轉棟數表現不錯。央行資料顯示，10月買賣移轉棟數與9月相比，六都全部呈現兩位數暴漲，其中又以台中市的44.9%最高，六都合計月增20.4%，前十月六都年增率也高達8.1%。 房市不只買氣加溫，建商看好房市景氣，積極購地整地，或加強餘屋促銷，促使10月建築融資餘額增至2兆367億元，連兩月突破2兆元大關、續創新高，較9月增加357億元。與去年同期相較，10月建築融資年增率飆上12.2%，為近八年高點。 建築融資年增率衝上近八年新高，央行官員解釋，2018年起雨遮新制上路，導致2017年底前出現一波搶照潮，如今基期因素消失，加上台商返台投資，建商積極購地整地，興建廠辦商辦，並加強餘屋促銷，都是建築融資年增率大漲的主因。 經濟日報 / 記者 陳美君 報導

2509, 2019

房市爆雙高！7月新增房貸人數、金額同創43個月新高

2006stf/ September 25, 2019/ 相關新聞

根據聯徵中心房貸金額統計，今年7月新增個人房貸來到近年高峰，新增房貸總人數2.66萬人，創下43個月新高，平均新增房貸的金額704萬元，也同步創下近43個月新高。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，7月買賣移轉棟數將近3萬棟，創下近43個月的新高，連帶的新增房貸人數也同步走高，反應6、7月市場交易熱絡，另外，4、5月的新成屋第一次登記數量都破萬棟，交屋也帶動新增房貸增加。 聯徵中心的資料顯示，今年7月新增房貸人數為2.66萬人，累計前七個月新增房貸人數為15萬人，比起去年同期增加約1萬人，新增個人房貸平均金額也緩步增加，7月平均新增房貸金額突破700萬元，達到704.3萬元並創下近43個月以來新高。其中有四分之一購屋人貸款金額為310萬元以下，中位數貸款金額為540萬元，貸款金額較高的前25%則是貸款845萬元以上。 曾敬德表示，當前房市已經是自住當道，通常自住客挑選產品就會偏向標準品的三房與都會區兩房，同時也會挑選品質較好的房子，加上房價上漲的影響，可能都是平均貸款金額逐漸拉高的原因。 經濟日報/記者 游智文 報導